През последните 3-4 години българските банки все по-активно предлагат жилищни кредити – подобряват условията на тези кредити, намаляват лихвените проценти. Сега кредитите за покупка на имот са по-достъпни не само за българите, но и за чужденците, чиито интерес обикновено е насочен към столицата, към морските градове Варна и Бургас и най-вече към южното българско черноморие.
Условията за отпускане на жилищен кредит се разглеждат в
Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (по-долу само Закон за кредитите), приет в края на 2016 година. Желателно е всички кандидати за жилищно кредитиране да се запознаят с този документ. (
Виж закона в Lex.bg)
Ако чужденец пожелае да купи имот в България, като оформи и ипотечен кредит за случая, това може да стане и без физическото присъствие на купувача – достатъчно е да присъства представител на купувача с нотариално заверено пълномощно. Трябва да се подчертае, че ипотечните кредити за български граждани се дават на по-добри от тези, предназначени за чужденци. Процентите по ипотечен кредит за българи са по-ниски и условията са по-благоприятни.
Банките дават жилищни кредити на българи, работещи в чужбина, на същите условия, като кредити за български граждани, които работят в България. Българите, живеещи в чужбина, трябва да представят следните допълнителни документи:
- документ, който да удостоверява, че купувача живее и работи легално в страната, която е източник на неговия доход
- извлечение от банковата сметка на купувача за последните 6 месеца
- справка от местна иституция, която да показва наличието или отсъствието на задлъжнялост на купувача.
Понякога, когато става дума за особености на получавания доход, от купуча-българин, живеещ в чужбина, може да бъдат поискани и други документи.
Всички банки в Бургас отпускат ипотечни кредити за български граждани, а 5-6 банки отпускат и кредити за чужденци.
Трябва да се има предвид, че няма как купувача да вземе ипотечен кредит за покупка на жилище в сграда в строеж. Необходимо е строителството на сградата да е стигнало поне до етап на подписан Акт 14, за да може да се преговаря за ипотека.
Според статистиката, основните потребители на жилищни кредити са клиенти от мъжки пол във възрастта от 25 до 36 г – такива са над една трета от всички кредитополучатели. Също активно вземат кредити клиенти във възрастта от 35 до 60 г възраст от двата пола. Клиент на възраст над 65 години едва ли ще бъде одобрен за дългосрочен ипотечен кредит. Средният срок, за който се взема кредита е около 18 години. Средната сума на кредита е 50-60% от цената на имота. Максималните суми по ипотечни се движат около 250-300 хиляди лева. Средната цена, за покупка на които се сключват ипотечните кредити, е около 80 хиляди лева. Средната лихва по ипотечни кредити за български граждани е около 4-5 процента. За чужденци – около 7-9 процента.
Важно е внимателно да се прочетат условията на кредите. Банките предлагат в договорите някой от двата вида лихва – фиксиран лихвен процент или плаващ лихвен процент. Фиксираната лихва остава непроменена през целия срок на погасяване на кредита. Плаващият лихвен процент означава, че лихвата по кредита ще се променя по време на срока на изплащане на кредита при определени условия (например при промяна на пазарния индекс, т.е. плаващата лихва следва динамиката на пазара). Клиента трябва внимателно да прецени с какъв вид лихвен процент да бъде неговия кредит.
В новия Закон за кредитите е забранено банките да използват дребен шрифт в договорите – всички договорни условия трябва да бъдат представени еднакво ясно и четливо. Освен това, според Закона за кредитите, кредитодавателя е длъжен да предупреждава кредитополучателя за валутните рискове при вземане на кредит във валута.
При предсрочно погасяване на кредита повечето договори предвиждат заплащане на специална такса в размер на около 3% от предсрочно погасения остатък. В
Чл. 41 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители са пределени условията, при които кредитодавателя не може да начислява такса за предсрочно връщане на кредита:
(4) Kpeдитopът нямa пpaвo нa oбeзщeтeниe или нeycтoйĸa пpи пpeдcpoчнo пoгacявaнe нa дoгoвop зa ĸpeдит, ĸoгaтo ĸpeдитът e пoгaceн cлeд изплaщaнe нa 12 мeceчни пoгacитeлни внocĸи oт ycвoявaнeтo мy.
Т.е., според текста на
Чл. 41 от закона, кредитополучателя може да направи пълно погасяване на обслужван кредит една година след получаването му без да дължи никакви неустойки за това.
При оформянето на ипотечен кредит няма голямо значение видът на имота – къща, апартамент, едностайно жилище или многостаен апартамент, ново строителство или продажба на вторичния пазар. За банката има значение професионалната оценка на имота и установената висока ликвидност на имота (т.е. възможността за бърза продажба на съответната цена на този имот, ако това се наложи). Затова едва ли ще получите ипотека срещу имот, чиято пазарна цена е трудно да бъде установена.
Чл. 50 от Закона за кредитите задължава банките за оценка на ипотекираните имоти да използват лицензирани оценители, които са вписани в регистъра на независимите оценители съгласно чл. 15 от Закона за независимите оценители и са получили сертификат за правоспособност на независим оценител.
Въпреки, че условията по вземане на ипотечен кредит в България силно се подобриха през последните години, все пак страната ни изостава в това отношение от останалите страни в ЕС, които предлагат по-ниски лихви по кредитите за покупка на имот.
При подаване на заявка за ипотечен кредит за българи и чужденци се изискват следните документи (някои от посочените документи се изискват в определени конкретни случаи):
- Документ за самоличност – лична карта или паспорт
- Документ за правото на собственост върху ипотекирания имот (когато се ипотекира вече притежаван имот)
- Свидетелство за брак или развод (за тези, които са встъпили в брак)
- Извлечение от банковата сметка за последните 6 месеца
- Справка за наличието или отсъствието на задлъжнялост на купувача и препоръчително писмо от финансовата институция, чиито услуги е ползвал клиента
- Извлечение от местоработата за работната заплата на кредитополучателя за последните 6 месеца
- Предварителен договор за покупко-продажба на ипотекирания имот (ако се ипотекира купувания имот)
- Справка от имотния регистър по местонахождение на имота за отсъствие на тежести върху имота (тази проверка установява дали имота не е заложен вече другаде, дали няма повече собственици, дали не е под запор и т.н.)
Чужденците трябва да подават исканите справки преведени на български, чрез заверен превод.
Банките изискват кредитополучателя да отвори своя сметка в банката, в която да внесе сума в размер на няколко месечни плащания по кредита.
Сключилите брак трябва да имат предвид, че, съгласно българското законодателство, всяко имущество, придобито по време на брака, е общо за двамата съпрузи. Това важи и за имотите, придобити чрез ипотечен кредит.
Оформя се и застраховка върху имуществото, а в някои случаи – и застраховка “Живот” за кредитополучателя.
Обикновено одобрението на кредита отнема о 2-3 дни до 2-3 седмици.
